泰州市保障性租赁住房发展实施意见

为有效解决新市民、青年人等群体的住房困难，不断完善住房保障管理服务体系，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)和《省政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（苏政办发〔2021〕101号），结合本市实际，制定本意见。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届历次全会精神，认真贯彻落实习近平总书记对江苏工作重要指示精神，全面贯彻新发展理念，坚持以人民为中心，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权房为主体的住房保障体系，全力解决在我市稳定就业的新市民、青年人的住房困难。

二、目标任务

将发展保障性租赁住房作为我市住房保障体系建设的重点任务，多主体、多渠道增加保障性租赁住房供给，“十四五”期间，全市新增保障性租赁住房供应套数不低于4000套（间），有效缓解新市民、青年人住房困难。

三、保障对象和标准

（一）保障对象。保障性租赁住房主要解决在本市生活和工作的无房新市民和青年人，优先保障其中从事基本公共服务行业的人员，不设收入线门槛。

（二）房源筹集。坚持“谁投资、谁所有”，通过盘活、改建、新建等方式，将符合条件的存量闲置住房作为保障性租赁住房使用和管理，符合条件的人才房、公租房、集中租赁住房等纳入保障性租赁住房管理。可以利用符合条件的非居住存量土地和房屋，新建、改建保障性租赁住房，有效增加供给，实现多主体投资、多渠道保障。

（三）建设面积标准。保障性租赁住房建筑面积原则上不超过70平方米。已经开工建设或者通过现有建成住房转化的，可以按照现状或者适当放宽建筑面积标准。新开工建设的保障性租赁住房，原则上应当独立成栋（幢）、可以封闭管理。

（四）租金标准。按照“可负担、可持续”的原则，保障性租赁住房的租金标准按照投资主体不同分类别确定：政府投资新建、改建保障性租赁住房，以及调整为保障性租赁住房的政府投资建设的公租房、经济适用房、安置房、人才房等，租金标准不得高于同地段同品质住房市场租金水平的80%；市场主体新建或者改建保障性租赁住房，租金标准不得高于同地段同品质住房市场租金水平的90%，年涨幅不得超过5%。市场租金指导标准由政府确定并公布。

四、支持政策

（一）落实土地支持政策

1.支持利用存量房改造。将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，取得保障性租赁住房项目认定书后，可以改建为保障性租赁住房。用作保障性租赁住房期间，权属不变，不变更土地使用性质，不补缴土地出让价款。

2.支持利用存量土地建设。企事业单位利用依法取得使用权的土地建设保障性租赁住房的，土地变更用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可以继续保留划拨方式。

3.支持利用产业园区配套用地建设。产业园区企业可以利用配套建设行政办公及生活服务设施的用地，建设保障性租赁住房。产业园区内工业项目配套的行政办公及生活配套服务设施用地面积占项目总面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限由15%提高到30%，提高的部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或者建设面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。

4.允许利用集体经营性建设用地建设。对确有租赁需求的，可以预先编制集体经营性建设用地计划。农村集体经济组织可以通过自建或者联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房。建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

5.适当利用新供应国有建设用地建设。保障性租赁住房用地优先安排，应保尽保，保障性租赁住房用地可以采取出让、租赁或者划拨等方式供应，主要安排在交通便利、需求量大的区域。以出让或者租赁方式供应的，可以将保障性租赁住房价格及调整方式作为出让或者租赁的前置条件，出让价款可以分期收取。可以在新建普通商品住房项目中，按照一定比例配建保障性租赁住房。

（二）简化项目审批流程

保障性租赁住房项目建设主体向所在地保障性租赁住房工作领导小组提出项目认定申请，项目所在地领导小组建立部门联审机制，组织发展改革、自然资源规划、住房城乡建设、行政审批等职能部门对建设方案进行联合审查，符合保障性租赁住房条件的，项目所在地领导小组办公室出具保障性租赁住房项目认定书，并向市保障性租赁住房工作领导小组办公室备案。

（三）加强财政资金支持

积极争取中央、省级保障性租赁住房补助资金。各地可以根据本地实际情况，制定保障性租赁住房资金支持措施，加大资金支持力度。有条件的地区可以对保障性租赁住房建设项目给予贷款贴息。

（四）落实税费政策支持

住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或者适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租保障性租赁住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，减按4%的税率征收房产税。保障性租赁住房建设项目免征城市基础设施配套费。

（五）强化金融政策扶持

加大保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持保障性租赁住房建设运营企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。支持符合条件的保障性租赁住房项目发行基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金（REITs）。

（六）执行民用价格标准

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格按照民用价格标准执行。对存在混合性质情况的，应当分表计量；对于不具备分表计量条件的，由供用双方协商混合用量比例，执行分类价格。

五、监督管理

（一）严格准入和退出管理

项目在取得保障性租赁住房项目认定书后，纳入保障性租赁住房规范管理，享受保障性租赁住房相关支持政策。保障性租赁住房项目持续运营期限不得低于五年，其中享受中央、省、市专项奖补资金的保障性租赁住房项目，持续运营期限不得低于十年。运营期间应当接受项目所在地市（区）住房城乡建设部门的监督。

（二）强化建设管理

相关责任部门应当加强保障性租赁住房项目工程质量、消防安全以及安全生产监管，加大监督检查力度，实行全过程监管。保障性租赁住房项目要提供简约、环保的基本装修，配备必要的生活设施，具备入住条件。集中式保障性租赁住房项目应当遵照《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19号）有关规定执行。

（三）规范租住管理

针对保障性租赁住房建设方式和建设项目的不同，分层分类制定准入、退出的具体条件，明确具体保障标准。

保障性租赁住房项目面向基本公共服务行业等特定行业、特定对象出租的，用人单位应当配合项目运营主体做好申请、配租、租金收缴、退出等日常管理工作；面向本单位、本系统职工出租的，用人单位应当做好日常管理工作。

承租对象不得破坏其承租的保障性租赁住房设施设备，不得擅自装修或者转租、转借，也不得改变租住用途。获得当地公租房保障或者取得当地其他产权型住房的，应当及时退出保障性租赁住房。

（四）加强权属管理

保障性租赁住房项目应当整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，运营期间不得上市销售或者变相销售。涉及整体转让的项目，转让后原保障性租赁住房性质和土地用途不变。其中，工业项目范围内建设的保障性租赁住房应当与宗地内其他项目一并转让，不得单独转让。利用企事业单位自有闲置土地和非居住存量房屋建设的保障性租赁住房，如涉及征收拆迁的，仍按照原土地用途和取得方式进行补偿。政府投资建设的保障性租赁住房，以及公租房、经济适用房、安置房、人才房等调整作为保障性租赁住房的，不得上市销售或者变相销售。 　　

六、保障措施

（一）加强组织领导。市政府成立市发展保障性租赁住房工作领导小组，统筹指导、协调推进全市保障性租赁住房建设，领导小组下设办公室，办公室设在市住房城乡建设局。各地要结合本地区实际，制定本地区支持发展保障性租赁住房的操作办法，明确保障性租赁住房项目认定的申请条件、工作流程、办理时限，落实好土地、税收、财政、金融、项目审批等支持政策，积极引导市场主体参与投资建设运营。各地要根据当地保障性租赁住房需求、房屋资源和人口流入情况，科学确定本区域保障性租赁住房“十四五”建设目标，并于每年11月上旬前形成下一年度保障性租赁住房年度筹集计划，报市保障性租赁住房工作领导小组。

（二）强化部门协同。各相关部门和单位要加强协作、相互配合、形成工作合力。住房城乡建设部门要切实履行领导小组办公室职能，加强统筹调度和组织推进，强化施工现场安全管理和工程建设质量监管，严格消防设计审查、验收，建立健全房屋租赁信息服务及监督管理平台，加强租赁市场监督管理；发展改革部门牵头做好职责范围内的项目立项审批、中央预算内投资争取和管理、REITs试点申报以及市场租金指导标准制定等工作。财政部门负责做好中央财政资金、省级引导资金等资金支持政策的落实。自然资源规划部门牵头做好用地供应、规划审批等工作。行政审批部门依法做好职责范围内保障性租赁住房项目的立项、施工许可等工作。银保监、税务、供电、供水等部门和单位按照职责分别牵头落实好资金引导、税费减免、享受民用标准价格等支持政策。

（三）严格市场监管。加强对保障性租赁住房供应主体的市场监管，建立保障性租赁住房市场主体信用评价体系；加强保障性租赁住房监督检查和合同登记备案管理，落实对已享受优惠政策项目的备案要求；加强保障性租赁住房项目工程质量安全监管，加大对未经批准擅自改变用途等违法违规行为的查处力度。同时，对纳入规范管理的保障性租赁住房及时兑现各类政策资金，按照规定落实税费优惠政策。

（四）强化督导考核。市保障性租赁住房工作领导小组办公室按照《江苏省保障性租赁住房监测评价办法》，牵头做好保障性租赁住房监测评价工作。各市（区）政府、泰州医药高新区管委会是各地保障性租赁住房工作的责任主体，市政府将发展保障性租赁住房工作纳入各市（区）、泰州医药高新区以及市各有关部门（单位）的高质量考核，以督查考核倒逼工作落实。对群众满意度低、工作进展慢，或者被省级以上部门通报批评的地区和部门，予以通报批评，必要时由市政府进行约谈。