关于建立住宅专项维修资金有关制度的通知

泰建发〔2012〕73号

各市（区）住建局，各物业企业，各有关单位：

　　为加强和规范住宅专项维修资金管理，根据《泰州市市区住宅专项维修资金管理办法》（泰政办发〔2009〕47号）有关规定并结合实际，我们制定了维修绿色通道等制度，现予印发，请各市（区）维修资金管理单位遵照执行。

　　特此通知

　　附件：1、维修绿色通道制度

　　2、维修质量监督及造价审核制度

　　3、维修费用分摊制度

　　4、维修费用分段分摊计算表

　　5、维修台账（示范格式）

　　二○一二年五月三十日

附件1：

维修绿色通道制度

　　一、已交存住宅专项维修资金的房屋，发生直接影响业主居住生活的房屋渗漏情况（质保期外屋顶和外墙），业主同意使用维修资金的，适用本绿色通道制度。

　　二、业主可以通过物业企业向维修资金管理单位报修，也可直接向维修资金管理单位报修。各小区的维修由本小区物业企业实施，也可由第三方有相应资质的企业实施。

　　三、物业企业应建立报修台账，统筹安排好维修顺序，对正常交纳物业服务费的业主，应予优先安排维修。

　　四、维修单位需上门查勘现场，对房屋渗漏现状、业主交存维修资金票据、房屋产权证等内容拍照。

　　五、维修单位对照维修定额，按“每户室一方案”或“每项目一方案”提出维修方案和费用预算，费用预算按照《维修费用分摊制度》的规定进行分摊计算。维修方案和费用预算报维修资金管理单位预审后，报业主签字确认。

　　六、按《维修费用分摊制度》规定，如需业主额外分担维修费用的，业主需先行缴纳相关费用。

　　七、维修单位与业主约定时间，按照维修方案现场施工。

　　八、维修单位将1、维修前状况；2、业主交存维修资金票据；3、房屋产权证；4、业主签字确认材料上报维修资金管理单位存档。其中，1—3项为拍摄电子档，第4项为书面档。

　　九、维修资金管理单位按照《维修质量监督及造价审核制度》对已维修项目进行检查或抽查，划拨维修费用。

　　十、其他符合有关规定的维修项目，可参照本制度执行。

附件2：

维修质量监督及造价审核制度

　　一、申请使用维修资金的维修项目应执行维修质量监督及造价审核制度。

　　二、维修资金管理单位应安排具有专业资格的质量监督人员从事维修质量监督工作（可从本单位安排也可外聘），聘请有专业资质的造价审核单位从事维修造价审核工作。

　　三、维修资金管理单位应对维修单位上报的维修项目，视情抽取一定量的维修项目，开展质量监督。

　　四、质量监督主要包括下列工作：1、修前抽查——对报修项目的真实性及重大维修项目的维修方案进行抽查；2、修中抽查——对重大维修项目或重大的隐蔽项目，在维修过程中抽查；3、修后抽查——抽取部分维修项目检查验收。

　　五、质量监督人员应对抽查的维修项目，出具检查意见。

　　六、造价审核主要包括下列工作：对维修单位汇总申报核价的维修项目，按照造价审核有关工作规程，对照维修项目定额，现场抽查工作量或现场查验，核定维修决算，出具造价审核报告。

　　七、单项维修项目造价达2万元或汇总维修项目造价达5万元的，维修资金管理单位应进行造价审核。低于这一标准的，可以视情进行造价审核。

　　八、质量监督及造价审核的有关工作经费，由各维修单位分担，并列入维修项目造价；维修资金管理单位建立了维修资金统筹费的，则从统筹费中列支。

　　九、维修资金管理单位应建立质量监督及造价审核工作台账。

附件3：

维修费用分摊制度

　　一、已成立业主大会，并经本小区三分之二以上业主同意，制定了本小区住宅专项维修资金使用分摊制度的，其维修费用分摊按业主大会制定的制度执行。

　　二、未成立业主大会，或虽成立业主大会但未制定本小区住宅专项维修资金使用分摊办法的，其维修费用分摊按本制度执行。

　　三、维修费用分摊遵循“权利与义务相对等”、“小区统筹与个人分担相结合”原则。

　　四、维修资金管理单位应按小区、楼栋、单元、户室建立维修台账，详细记录各小区发生的维修项目，保存相关的维修图片电子档案和书面档案。

　　五、维修台账应按受益范围进行区分，能够区分到户室的（如房屋渗漏），应记录到户室；能够区分到单元的（如单元门），应记录到单元；能够区分到楼栋的（如电梯），应记录到楼栋；其他无法区分的（如道路、出入口），则记录到小区。

　　六、对同一受益范围发生的多次维修，应将历史维修费用汇总计算，并与该受益范围内业主的维修资金交存额相比对，以控制维修支出与维修资金交存额相匹配。

　　七、发生房屋渗漏报修时，维修资金管理单位应检索维修台账，查找该户的历史维修记录，以便计算分摊维修费用。房屋渗漏维修费用小区统筹列支金额和个人分担金额分摊计算办法详见《维修费用分段分摊计算表》。业主如有不当使用情形的，该部分维修费用由业主自行承担。

　　八、发生其他报修项目时，维修资金管理单位应按照相同的受益范围检索维修台账，统计该受益范围的历史维修次数和维修费用，避免同一项目重复多次维修。

　　九、本小区的维修费用，从本小区维修资金中统筹列支，同时按照受益对象范围，按本制度第五条规定在维修台账中详细记录有关维修情况。

附件4：

维修费用分段分摊计算表

一、多业主房屋（多层、高层）屋顶外墙等部位

二、单业主房屋（别墅、商铺）屋顶外墙等部位